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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。我的情况比较复杂。我们非常感谢您从专业角度对可替代性和项目建议进行分析。一、家庭基本情况 1、资产：户籍北京，目前拥有天通苑两套营业用房（均为“5套”）。其中一户拟出售，市场评估价值约新台币450万元（税后净利润）。 2、收入及债务：家庭每月稳定收入3万元左右，每月缴纳公积金8000元左右。目前不存在其他债务。 3.生活需求：5口之家（3代）。爸爸，我的孩子在西城区上学，我想在西城区或邻近地区定居开车30-40分钟即可到达海淀、丰台等城市，结束我的租车生活。必须购买三间卧室。二、主要看点和顾虑 1、主要看点：我们想用卖房的收益和贷款来置换一套可以长期自住、贬值可能性较小的房产。 2. 主要关注点： ·财务风险：根据我家庭目前的收入，我可以安全购买的房屋的最高价格是多少？每月还款的红线在哪里？ ·选择风险：在我的预算范围内，哪个是更好的解决方案：西城“又老又小”的房子还是海淀/丰台的半新房？ · 机会风险：我的替代逻辑在当前的经济和市场环境中是否有效？现在是好时机吗？ 3. 我需要指导的具体问题： 1. 从收入和风险的角度来看，您认为我的房子目前适合置换吗？ 2. 根据您的经验，房价的安全范围是多少？我的家庭每月总共能负担得起多少付款？提供具体的数值范围。 3. 您能为我制定一个“最佳更换计划”吗？ （例如：是否应预留一套天童花园用于收租？目标区域的优先顺序是什么？） 4、针对“防跌倒”的需要，西城区（新街口、车公庄等）和靠近地铁的海淀/丰台地区（公房改造、新规开发等）应考察哪些类型的住房。张弟兄：1.没那么复杂。考虑起来有点复杂。 2.如果你卖掉房子，得到450万日元的现金，扣除准备金后，你会有3万日元的收入，对吗？天通园租金包含在内吗？包括一切在内，由于我儿子在西条市上小学，我认为除了储备金之外，每月还款额最好避免超过 10,000 日元，除非接下来的收入稳步增加几年。也就是说，商业贷款约为200万日元，住宅购买约为700万日元（包括储备金贷款）。之所以要留下2万元的收入，是因为除了日常开支之外，最好有足够的钱供孩子进入高中后的学费。目前，北京个人旅游平均价格为每千人800元。这可能意味着每月减少 3,000 左右，在某些情况下则增加 5,000 多。当我们开始恢复班时，只有少数学生补一科，很多学生最后教两到三科，总的教育费用高达数万美元。尤其是在像西条市这样教育竞争激烈的环境下，最好能保证尽可能多的教育经费。 3.您的孩子已经上学了，为什么要买西城老包？人寿盈利能力至少降低20%（2平均 5%）。从保值的角度来说，这部分风险必须由你承担，不需要产权。你想要什么？让我们分别看看下一代凯典或丰台的房间。如果海淀市的溢价合适，海淀市是首选；不然的话，丰台市就是首选。比如，如果你可以在海淀市购物，不需要学区费，自然对你来说会更有利可图。但如果溢价超过10%或15%，首先考虑丰台。至少没有风险，生活的盈利能力不受影响。 4. 现在是改善需求的好时机，因为同期北京的平均租金收益率超过了银行利率。这意味着生活是相对有利可图的。北京楼市历史上曾出现过3次这样的时期，每一次都经历过房价低迷时期。如果你想买学区内的房子，那就很难说了。根纳盟友不推荐。今年报名人数大幅减少。由于确定该保险将以极低的保费出售，因此这将取决于未来的保单。至少持有价值存在一些风险，使生活的利润减少。 5、房子是用来住的。买不买新的取决于你的需要。但如果是我我会换房子，否则我会租房。但丰台能租到房子，你为什么还要长期租房子呢？并不是说你买不起房子，而是租房没有任何好处，至少在财务回报或盈利能力方面没有好处。那么有什么好处呢？ 6.这不是最好的解决方案，但我肯定会坚持选择可以收租的房子。那么先看凯电。如果你可以不用溢价或以非常低的价格购买它，那就买吧。例如，在凯甸东学区，这是可能的。如果找不到，请查看丰台。有很多领域西条周边。 7、传统的房产保值顺序是商品房（然后是新建房）、公房或保障房、政治房、经济适用房，最后是安置房和动迁房。城市的米数对于维持其价值并不是很重要，除非它们距离很远。不管公屋有没有装修，只有那些条件较差的才被认为是有潜力的。你具体指的是哪个时代？移民与 3 个目的地、3 个限制与社会住房？第一个选择是社会住房，例如银行系统或黄金行会系统下的住房。其他情况则视具体情况而定。第一种选择是能够保证房产质量的。 8. 保持简单。你的情况并不复杂，只是你的想法有点复杂。我们先来列举一下这几种情况。仅供参考。关注公众号c账号“张哥谈买房”。如果有任何与房地产行业相关的问题，请随时向我询问。
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