大兴的改善计划是否已经走到了死胡同？木春树前两周仅售出两套房子，房价折扣26%。

大家好，这里是off-plan.com。 Shinshuu Kiharuki开业前两周表现不佳，基本数据显示市场降温。网上签约的只有2个单位，都在5号楼（共19个单位），去化率不足1%。成交均价为47600/m2，比计划销售价62600/m2低了15000/m2，加上24%的折扣，总价跌至165万日元，一套110平方米的住宅总价跌至500万日元左右。开发商按量议价的意图很明确。与大兴新城指导价5.9万/平方米相比，这一价格较指导价高出约1.1万/平方米，反映出项目巨大的销售压力。 1、产品摆放：配置是否完美，但摆放位置不一致？特色硬件大兴首个“内置阳台+电动窗”项目实现阳台开闭模式切换，配备高架地板、防雨风廊、邻里公共空间等“好房子五点套”。购房率在85%至99%之间。被誉为“大兴礼品王”。户型方面，主推平层+叠层别墅（平均170平米），面积从129平米到283平米不等。这是最重要的位置。但大兴市黄村区需求严格，特点是新装修公寓多。主要客群就是客群，高价商品的淘汰自然受到阻碍。 2、区位分析：老城区虽然配套设施充足，但改善动力不足。交通便利：距离地铁四号线黄村站约300米，周边交通便利。作为大兴古城，教育、医疗、商业资源丰富。木春树现状：一般24折后的价格为47600/m2，相比周边二手房（35000-40000/m2）仍然偏高。产品竞争压力：同一领域的新项目需要降低价格来赢得有限的客户，提高市场。这涉及到一个价格。土地成本：最低地价约为23000/平方米（预估），即使按目前的销售价格仍有一定的利润空间。 4、重点诊断：产品与客户群之间的致命差距。穆春树面临的困境核心在于产品定位和本土客户。这是因为我们和我们的客户群之间存在严重脱节。大兴古城170平米同质化改造项目的启动，缺乏高端产业和公众的支持。竞品纷纷降价吸引顾客，顾客处于观望态度。开发商高估了该行业的购买力，只能解决通过“降价换量”的情况。总结：木春树24折的优惠，为京郊市场的改善敲响了警钟。如果产品力无法克服各地能源水平的差异，只有降价才能刺激需求。对于一个预算500万、专注于地铁和品质提升的家庭来说，这或许是一个“错失良机”的机会。但对于开发商来说，这场价格战的痛苦就开始了。
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