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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。问：另外，我想讲一件事：如果买房、租房是一门生意，就必须遵循生意的本质，既要注重短期利润，又要注重长期利润，不能只注重长期利润而忽视短期利润。如果我亏钱了怎么办？答：1、确实如此，但这是一种理想状态，甚至是常人无法实现的梦想。简而言之，他说：“我没有多少钱，但我借钱是因为我想做大生意。”短期回报必须至少超过贷款利率，长期回报必须产生sig回报。这个想法很棒，但是你能轮到你吗？所有赚钱容易的公司进入壁垒很高。普罗大众在某些模式的早期可能会有这样的机会，但大多都是高难度、高投入、高风险。他们绝对是高风险，至少在普通人群中是这样。 2、这几年很多人买房亏钱，不就是因为他们认为买房可以赚很多钱吗？它可以在短期内升值，并在长期内转化为现金。并且有先例。有很多人很早就买了房子，赚了钱。但一旦大家知道了这一点，就意识到这种事情不是机会，而是风险，无论是短期风险还是长期风险，至少有两种。在那些早早买房赚钱的人中，超过万分之一的男性实际上有投资心态。他们大多是因为当时需要买房，但后来就跟风赚了钱卡莉。这是好运和跟上的优势。很难得到。 3、如果你有投资心态，首先要明白“短期贷款、长期投资”是做生意的大忌。不是赚不到钱，而是风险很大。 “多贷少投”也是大忌。买白菜如果你花了很多钱买大米，并试图通过卖白米来盈利，那么唯一能改变你命运的就是运气。很多投资大亨之所以能赚这么多钱，不仅是因为他们掌握内幕消息，更重要的是因为他们拥有出色的沟通能力、广泛的人脉网络以及不断以低成本筹集资金的能力。因此，即使你进行低收益的投资，你也会获得相对较高的回报。但如果你投资它们却无法获得低息贷款，你的风险至少会增加一倍。短期贷款和长期投资是指人们利用短期资金m 购买房屋的贷款，例如商业贷款。房屋是一项长期投资，总是存在短期风险。 “多贷款、少投资”是指在利率很高的情况下贷款买房。成本可能高，利润可能高，但风险也高。 4、还有一点是投资分为长期和短期。虽然短期投资应注重眼前收益，但长期投资却不一定如此。您甚至可能一开始遭受损失，几年后又获得利润。例如，最常见的政府基础设施项目以10-20年为周期启动，人们从不考虑短期内赚钱。房子实际上是一项长期投资，尤其是在租房方面。尤其是在贷款方面，短期利率很难跑赢银行。货币通胀导致国民工资上涨，也增加了收入，这与收入密切相关。与工资有关。对于早期在大城市购房的投资者来说，租金收入越来越有利可图。 5. 让我再次以我自己的房子为例。这套房子的总价超过了20万日元。同期，银行存款利率为5%，贷款利率为6.3%。我有10万日元的首付和大约10万日元的贷款，但我已经不记得了。后来我以每个月1000多块钱（当时北京人均可支配收入）的价格租了它，但位置在当时来说很一般。扣除每年的空置期+物业费+水电费，租金才1万多块钱。年化收益率低于5%，租售比在200至250之间，算是符合所谓国际惯例。但即使符合国际惯例，我的短期投资也会失败。如果你在银行付了10万的首付，你就可以一年能赚5000，所以这笔钱应该算成本吧。如果你每年偿还10万的贷款，那么你每月的还款总额就1万，至少1.5万。但我收到的房租只有一万日元，显然我很迷茫。但最终，我的贷款早就还清了，房子的总成本加上利息大概超过30万。目前，北京人均可支配收入已升至8万元以上。我的公寓每月租金7000多元。除去取暖费等费用，可以拿到8万多元。那么，我需要什么样的自行车，因为目前我的租金回报率非常高，起价很容易达到 25% 左右？还有一件事：房产租金收入应该以自己的真金白银投资为主，而不是根据房价的短期波动。 6. 这就是我一直这么说的原因。买房子是一项长期投资。短期盈利很难。租金很难超额d 至少在同一时期内的银行利率，并且全额付款条件继续存在。之所以利率同时高于银行的利息处理，是因为经济环境实在是太糟糕了。这是一个特殊时期，不正常。在北京房地产市场20多年的历史中，这种情况只出现过3次，而且每次都是房价见底。另外，最好不要想象如果你找到某种类型的信用投资并购买它，从长远来看它会赚钱并增值。这些项目可能存在，但不向公众开放。仅供参考。问题2：我不完全同意您对租金销售倍数的看法，因为租金收入应该与贷款利率进行比较，而不是与存款利率进行比较。这是因为，举例来说，如果某人手上有500万日元，他可以通过贷款赚钱，那么买房并出租所获得的收入必须超过编辑了贷款利率。这不是我的观点，而是经济学家的观点。最新的视频可以在网上找到。 A：1.别听那个老头胡说八道。他是股票市场上一位伟大的银行家。他自然希望大家都买股票。如果大家都买了房子，该砍谁的葱呢？ 2.按照你的逻辑，租金收入不应该与贷款利息进行比较，而应该与市场上最赚钱的业务进行比较。因为当有人向银行借款时，就意味着存在比贷款利率更高的业务，那么富人为什么不直接投资呢？为什么贷款会累积少量固定利息？这不是最有利可图的经营方式。交易 BT 股票或代币期货不是更有利可图吗？让我们和美国总统一起做吧。政治投机是最赚钱的吗？吕不韦的父亲说，利益论文只会大一百倍，但支持统治者权力地位的好处是数不胜数的。为什么有钱人不这样做呢？这很简单。我之所以不做，是因为我没有勇气去做。利润越高，风险就越高，或者难度越高+投资越高+门槛越高。不然的话，世界上就没有穷人了。谁不知道投资可以赚钱？ 3、之所以比较租金收益率和存款利率，是因为前五名银行的存款是最安全的投资，风险很小，性质与国债类似。大多数购买和投资房屋的人不是富商，而是主要是有一些钱但缺乏管理财务手段的中产阶级。他们没有勇气直接去找人借钱，也没有勇气去创业或创业。很多人只有在大环境不景气的情况下才敢把钱存银行他们无能为力地看着银行通过贷款赚钱只是为了保护自己。另外，如果房地产市场的租金收入超过存款利率，你认为还会有人想买房吗？此外，在市中心购买或租房子几乎是一项低风险的投资，仅次于存款。当然，低风险并不意味着零风险，所以你需要比较租金收入。 4.其他的我就不说了，确实没什么意思。我可以说的另一件事是，投资世界中的“机会成本”是无限的。无论你多么大胆，你的生产力都会更高，但利润却会更少。价值越高，风险越大。即使世界上有低风险、高绩效的项目，也必定障碍高、投资成本高、难度大、甚至保密性高。一般人甚至不知道三门在哪里。古今中外，人们有钱了，就买东西。用房屋和土地来收取租金，因为这是一项即使是普通人也能负担得起、风险最小、并且能够尽可能保值的投资。仅供参考。三个问题：我问你。中国水利科学研究院车公庄西路20号的商务房还能保值吗？ A: 1. 看来你对房地产不太了解。我们就借这个话题来谈谈常识吧。 2、简单地说，水利研究院不是商品住宅小区，而是中央住宅小区或公共住宅小区。虽然商品住宅这个词大体上与“汽车”类似，但摩托车和拖拉机还是有区别的。住房也是如此。所有无需缴纳额外税款、转让费或其他费用即可直接挂牌和销售的房屋均被视为商业房屋，包括住宅、度假屋、办公楼、地下室和自有停车位s。除商品房外，还有公共住房、中央公寓住房、廉租住房、有限住房、公寓住房以及需要额外付费的二类廉租房。公房（核心住房）纳入交易并缴纳过户费后即视为商品房。然而，这和一个人的教育背景是一样的。大多数提供金钱的雇主只考虑第一学位，后续头衔仅供参考。住房也更注重其原始性，所以水利所宿舍只能算是公共住房或者诞生中心住房社区。所谓的商品房意义不大，无需提及，也没有人关心。 3. 如果房价保值，则分为两部分：基础费+学区费。基本面可靠地跟随市场的涨跌，因为它们本身就是最重要的t 市场的基本组成部分。我老公住在城市的好处是住房拥有率高，生活方便。性价比高，价格走势平均，不存在盈利或亏损。缺点是流动性弱，出售时挂牌周期长，所以搬家时尽量在固定期限内慢慢出售实体，以免造成损失。很难说溢价部分将如何保值。由于海淀是一个中等规模的学区，保险费率平均在25%左右。那么500万的房屋价值中，大约有100万是学区的价值。如果你能用标题，那就合适，但如果不能用，那就没有意义。由于你将无法再享受100万日元的居住体验，如果你租房子的话，你将无法支付租金，而且你还要承担即使租后仍保值的风险。承保趋势发生逆转。毕竟，今年标志着明显的萧条期的开始，这一时期至少会持续到2032年。之后，就看近两年区内有没有政策支持住房。如果您有保险，您可以保留价值，但如果您没有，保费部分可能会继续减少。 4、综上所述，水利研究所小区是一个典型的夫妻房社区。基本部分肯定会跟随市场，但如果您的家人可以使用它来获得学位，则应仔细考虑高级部分。当然，您在考虑买房时也可以多看几套房子，计算一下租售比，以确保选择到保费较低的房子。仅供参考。 4 问：我有两个孩子，但大儿子在安郊小学高年级，二儿子还没上学，所以不用考虑太多。我想加到1300左右。 1.我应该直接去东城，还是去西城（改善学区？）或者朝阳（孩子东城小学毕业后会去很远的学校吗？） 2.您有什么疑问吗？推荐南北通透、3居室、社区环境好、板房建设的小区吗？ A：1.如果你去西城改善学区，你会得到政治保障吗？如果你有，你应该去，特别是如果你是一位重要的政治安全官员。目前来看，东城和西城的学区保险费基本相同，所以换房子只会花费你税费，但你绝对可以从小学到高中升读好学校。如果你不去，你会错过一些。如果没有政治保障，一般不建议改到西城。毕竟，这是你的最后一年，所以哟你应该在青春年华的时候入学。无论您转学区在哪个年级，您都将在同一个班级。西条市的席位分配更加不合理。如果没有特殊的特权，如何才能保证学校的安全呢？学区也没有勇气百分百保证小学生升入高中，失败了怎么办？毕竟，从公平的角度来看，西方城市不如东方城市，所以要考虑你的资源+运气。 2、小竹后是否改朝阳。由于总金额是1300，我们先看一下目前的房屋保险费率。如果比例不高（低于10%），则无需担心，更改也没有问题。如果您的数字很高，例如超过平均值的 20% 或达到平均值的 25%，请在您可以忍受的情况下更改您的骑行方式。有了这个预算，你完全可以在朝阳市买一套房子，而且不用溢价。如果是学区的房子。这使生活更加有利可图，并消除了保费的财产价值的风险。 3. 您必须先决定是否要换学区以及在哪些学区。接下来，我们来谈谈社区和家庭。即使总价这么高也不用担心，有很多选择，尤其是在朝阳。可以直接从相应的牛校购买，无论如何都没有溢价。以后想要获得朝阳称号的话，就可以使用。不用也没什么问题，不过就等于给梁宝儿多了一个备用通道。仅供参考。 5问：我在丰台市的房子已经卖掉了。最近看了房子，有点犹豫要不要买。最方便的地址是双井（小学，光明，中学，汇文或广渠门）。我不想永远租下去。我的大儿子9岁，二儿子2岁ld。体育馆街的2LDK公寓等老二上学就可以租了（原因是现在已经退化了，三三层朝南，老人可以住在那里，或者放学后搬进去）。幸福之家三居室的预算（1000万元以上）超出了我的承受能力。目前我主要考虑的是Soukyo，预算是600多（400现金，不想借昂贵的贷款）。 Sokyo no Fudo调查了目前的情况，发现考虑到我的预算，我只能考虑大的2居室或小3居室（可以使用，但面积小。如果我不能住在那里，我可能会在东城租3居室的房子）。然后，在东城南边的牡丹园，如果有预算的话，还可以看到2居室和3居室的公寓（由于距离较远，使用较少，优点是新）。不过我觉得这不太符合我的需求（离广泉门很近，三居室）oom 的房子比我能住的还要大），而且我认为这些条件都满足了（租售比高，以后可以买新房了）。我的预算包括双井、四会、潮清的两居室，但不能满足我的需求。目前的想法之一是看看原双井小区有没有合适的、性价比高的房源（双井园低层3-4居室、华天园目前卖不动的较大三居室、潘家园社区豪景阁外交部3居室），或者省钱买个小一点的三居室。是像双庆、寿城国际小三房一样面积90平米吗？ A: 1.如果你想买望滩鑫苑，即使考虑到小区地价，价格也不会便宜。此外，由于这是一个搬迁房屋，因此建造新房也有好处。然而，这些大部分都是公共的城市正在迅速老化，定价趋势并不乐观。此外，南城市的价格趋势总体上并不强劲。附近的中海子寓等社区也很一般。其他的大多都很弱，塔楼和板塔就更弱了。 2.如果寿城能买到双井，就尽力而为。各个方面都被考虑到了。十年来，它一直被认为是这个地方的标杆。但买合适的房子只能通过仔细看房子并注意时机来决定。 Shoujo 是一个对过去的市场状况非常敏感的社区。 3、对于其他人来说，性能成本较高。找到什么东西取决于你，这并不容易。由于双花园公寓面积较大，租售比例往往不合适。如果能以600日元左右的价格买到，那就很划算了。不过卖的时候，选择中间楼层会比较容易。首先，我们先来参观一下卡腾花园。我觉得价格/性能比优于双花园。反正前几天我给一套两居室定价，基本上是朝阳的平均水平。豪景阁应该考虑到，这类老公寓基本都是独立使用，大型塔楼公寓也是如此。它的优点是盈利，但其他方面并不优越。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果有任何与房地产行业相关的问题，请随时向我询问。
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